（来源：楼市经典）
7月25日，为期两天的上海今年第六批次宅地出让收官，共计8幅地块全部出让，其中更是有7幅达成溢价成交！成交总金额289.57亿元！创今年以来新高！
值得注意的是，8幅地块中出了整整3块地王！分别是闵行莘庄地块(溢价30％）、浦东唐镇地块（溢价40％）以及虹口北外滩地块（溢价46.3％）。
尤其是虹口北外滩地块，绿城以64.72亿总价锁定胜局，溢价率46.3%。成交楼面价126577元/㎡，加冕虹口新的单价地王。这一价格刷新上海近年土拍纪录，成为大陆第二高住宅楼板价，仅次于绿城潮鸣东方！再扣除2%保障房及配套面积加上土地契税，实际楼板价接近14万/㎡！按此测算，未来售价将剑指20万元/㎡！
一时间关于“地王”的讨论甚嚣尘上，连带着“地王”附近的二手房讨论度也水涨船高。
虹口北外滩地块
溢价率46.3%，加冕虹口单价地王
首先来看这次溢价率最高的虹口北外滩地块。
7月25日，绿城以64.72亿总价锁定胜局，溢价率46.3%。成交楼面价126577元/㎡，加冕虹口新的单价地王。这一价格刷新上海近年土拍纪录，成为大陆第二高住宅楼板价，仅次于绿城潮鸣东方，再扣除2%保障房及配套面积加上土地契税，实际楼板价接近14万/㎡！按此测算，未来售价将稳超20万元/㎡！
北外滩是近年来核心区城市更新的重点板块。虽然市面上号称“北外滩”的项目有很多，但真正核心区红线内的，还得看这块地。
地块直线距离虹口滨江约800米，步行500米左右就是北外滩来福士、友邦和国华金融中心，还有480米的超级地标，可以说这块宅地所在的是北外滩核心区“至高点”最密集的一块儿。
二手房方面（15年以内）
目前虹口北外滩板块的月挂牌均价基本上维持在10-12+万/㎡的水平上，虽有涨有跌，但整体表现还是“稳”字当头。
地块周边二手房的挂牌均价在14-17万不等，例如中皇北岸锦源挂牌均价为14.6万左右，瑞虹新城各期的挂牌均价为14-17万左右.......
值得注意的是，地王的作用真的很明显！举个例子，不远处的中皇北岸锦源在去年12月到今年1月的成交价为12万/㎡左右，而如今小区的挂牌均价已经突破到了14.6万/㎡，有的房东甚至连夜把房屋总价上调近300万！
同样的故事还发生在瑞虹新城璟庭，今年的1-4月以10-12万的单价成交了4套房源，而如今整个小区的挂牌均价已经来到了13.2万+，基本上想再找个10开头的房源已经很难了！
浦东唐镇地块
溢价率40.0%，外环外直奔9万？
再来看一看疯狂的外环外“唐镇地王”：浦东唐镇地块。
7月25日，招商&港中旅以27.29亿元的总价斩获唐镇地块，溢价率高达40%，楼板价5.2万/㎡！这是什么概念？一个外环外的板块，楼板价5万多，各种成本算下来也要8万了，未来实际售价或将突破到9万/㎡以上！
唐镇这次的宅地位于“上海金城”控规红线内，是该单元内的首发住宅。根据规划，“上海金城”功能定位为以生活及相关配套功能为主的高品质社区。
依托沈沙港、中心河打造特色蓝绿空间“十字绿轴”，构建连续滨水慢行网络和社区中心，形成丰富多样、有活力的水岸空间。重点优化公共服务设施和基础教育设施布局，增设社区商业、社区文化等品质提升类公共服务设施。用地规模约110公顷，总建设规模约115万平方米。
这次的地块就位于唐镇积分红盘华发和安高的东侧，直线距离2号线唐镇站约900米地块，周边已交付的商品住宅基本都对口福外唐城+建平培德，因此大受浦东购房者青睐。该地块南面天然水系，周边高品质住宅环绕，整体生活氛围非常宜居。
二手房方面（15年以内）
唐镇的二手房市场一直以来都很火爆，从整个板块来看，近一年浦东唐镇板块的月挂牌均价基本上维持在5.5万以上，高峰时期甚至直指7万，要知道，这可是外环外哦！
地块周边的唐镇四兄弟组团就更夸张了，挂牌单价在约8.3万-11.7万/㎡不等，今年更是有单价约9.4万+/㎡的房源成交记录；毫不夸张地说，唐镇地王哪怕将来卖9万+，倒挂依旧存在！
更靠近地铁站的组团内，甚至有挂牌均价突破10万/㎡+的小区（绿城玉兰花园二期与三期）！
闵行莘庄地块
溢价率30.0%，莘庄“新地王”
最后来看莘庄镇近年的“新地王”：闵行莘庄地块。
经过78轮竞价，安徽高速以中止价36.89亿元竞得该地块，楼面价56247元/㎡，溢价率30%，相比周边中企云启春申和海玥锦上4.8万/㎡的楼板价，2年时间涨了8000元/㎡！未来售价有望9万+/㎡！
莘庄堪称上海外环“扛把子”板块，自驾出行有莘庄立交、轨交有1/5号线、市域铁路有金山线和在建的嘉闵线，四通八达，出行便捷，商圈也非常繁华，因为开发较早，所以近年来供应非常稀缺，上一次莘庄商务区的宅地用地已经是2023年4月的事了。
本次莘庄地块步行到1号线、5号线、金山铁路莘庄站的距离大约在1.5km，步行到嘉闵线莘建路站（在建）大约在1.7km。
这个地块的惊喜之处在于教育资源。根据2025年闵行学区划分，地块周边的多个小区都对口了九年一贯制学校上海莘光中学！（注：学校的具体位置、开办时间、招生范围、入学条件等以教育主管部门当年的招生公告为准。）民间关于这所学校的口碑还是不错的，能算上二梯队，从升学重点率来看仅次于莘松中学。
二手房方面（15年以内）
闵行莘庄板块因为开发较早，所以这里二手房的房龄都偏大一些，整个莘庄建于2011年以后的房子只有400多套，大部分小区房龄超过15年，部分老旧小区的户型、居住舒适度等方面存在不足，整体价格上也就相对低一些，近一年的二手挂牌价基本维持在4-5万+左右。
有人说，与闵行莘庄地块9万的未来售价差的是不是有点远了？
表面上光看价格的确是这样的，但实际上这种情况是由于莘庄板块一直以来新房供应少所导致的二手次新房断层现象，毕竟5年房龄与15年房龄的价差还是比较大的。
不过别忘了，曾经的“外环一哥”天荟就在这里，堪称外环板块二手房小区房价的王者，单价最高峰时期高达13万+/㎡，虽然后面出现回落，但如今最新成交单价依旧接近10万/㎡，与“新地王”依旧形成倒挂！
地王的诞生，往往会重塑价格体系，让业主重估资产，让买家加速决策；而二手房的坚实成交与市场流动性，又默默托举着地王的底气。
只能说，没有二手房的市场支撑，地王大概率也没有诞生条件；而没有地王预期的拉动，二手房又难破当下困局。只有二者齐心，才能共同建立楼市信心，为整体市场的复苏提供强有力的基础，推动城市核心资产的估值进一步上升！
当然，对于普通购房者而言，核心地段的地王信号虽值得关注，但决策时仍需理性分析，避免被市场情绪裹挟。毕竟，地王是开发商的游戏，而买房基本上是普通人一生中最重要的投入之一。
VIP课程推荐
APP专享直播
热门推荐
收起
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）
